中报观察 | 绿城服务增长承压

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中报观察 | 绿城服务增长承压

2023-08-29 15:44:42 来源：观点地产网小 中

观点网 8月25日，绿城服务公布2023年中期业绩，并面向投资者召开中期业绩说明会。

总体来看，核心业绩指标均保持正向增长，期内实现收入82亿，同比增长20.1%；毛利15.3亿，同比增长16.6%；毛利率18.7%，核心经营利润7.1亿，同比增长20.2%；归母净利润4.16亿，同比增长21.8%。

受行业与大环境影响，绿城服务近年来收入与利润增速上均存在一定下滑，跟去年同期相比，收入增速下滑1.9个百分点，毛利增速下滑0.3个百分点。

(资料图)

2022年绿城服务对应收款等资产计提了部分坏账准备，致使上半年归母净利润大幅下降37.6%至3.41亿元，今年净利润增速回正，但与2021年中期相比仍下降23.9%。

毛利率连续四年下降，2020-2023年中期毛利率分别为20.6%、20.1%、19.2%、18.7%。

对于未来业绩指引，据投资者转述，绿城服务行政总裁金科丽表示，全年业绩指引仍保持不变，即核心经营利润增速在20%-25%之间，毛利率在16.5%-17.5%之间，以及经营性净现金流要覆盖净利润一倍。

盈利质量挑战

尽管一直号称推动物业服务向生活服务和城市服务转型，但绿城服务的底色仍是物业服务，该项收入依然是其最大的收入和利润来源，上半年收入增长20.4%至52.51亿元，占总收入比重微增0.2个百分点至64.1%。

贡献了超六成收入的物业服务在盈利水平上则不如其他业务强劲，该板块毛利率仅13.8%，与去年持平，在物管行业普遍面临毛利率压力的局面下维持不降已实属不易。物业服务上半年贡献毛利7.26亿元，占总毛利47.4%。

物业服务之外，绿城服务还有三大业务板块：园区服务、咨询服务和科技服务，三者占上半年总收入比重分别为20.2%、13.1%、2.6%。

三大业务规模均取得不同程度增长，其中园区服务收入达16.57亿元，同比增长26.5%；咨询服务收入达10.75亿元，同比增长12.3%；科技服务收入达2.13亿元，同比增长6.6%。

园区服务是绿城服务围绕业主的生活需求，构建以文化教育、健康养老、新零售、到家服务、资产运营等五大生态于一体、线上线下相融合的生活服务平台。该项业务被绿城服务视为未来业绩增长的主要动力，上半年贡献毛利4.02亿元，同比增长32.4%。

上半年，该项业务中的居家生活服务增长较为亮眼，收入达到2.2亿元，同比增长了122.6%，主要是由绿城服务于2022年11月与绿城理想生活服务集团于浙江绿城房屋服务系统有限公司层面的股权合作影响。

与物业服务相比，园区服务、咨询服务和科技服务三大业务具有更高的毛利率水平，其中园区服务毛利率同比增加1.1个百分点至24.3%；科技服务毛利率同比增加5.3个百分点至36.6%；受地产行业环境影响，咨询服务毛利率减少5.9个百分点至30.1%。

科技服务为绿城服务打造的差异化产品体系，核心产品为全域平台及智慧物业，该项业务在2022年上半年取得迅猛增长，收入同比增长296.8%至近2亿元，占总收入比重从2021年的0.9%提高至2.9%，今年中期增长却没有前一年那么强劲，收入贡献占比反而微跌了0.3个百分点。

同时，随着营收规模的扩大，科技服务板块的毛利率难以避免出现大幅度滑坡，从2020中期的68%到2022年中期的31.3%，近乎腰斩。

从总体毛利率水平来看，尽管没有出现非常大幅度的变动，但整体盈利质量一直处于下滑状态，毛利率已经连续四年下降，从2020年中期的20.6%滑落至今的18.7%。

规模增长压力

绿城服务曾提出两个转型：一是从物业服务向生活服务转型；二是从园区服务向城市服务转型。

据参会投资者透露，金科丽此次再谈转型称，在向生活服务、城市服务转型过程中，将聚焦优质赛道、优质区域、优质客户，充分发挥物业运营加多元经营的协同效应，全面提升一体化运营能力。

赛道升级方面，住宅服务聚焦中高端物业市场，向“物业+生活”转型；持续增容城市服务，聚焦新城模式、全域模式和县域模式，向物业加生活加公共服务转型。

地域上，聚焦省会城市与其他一二线城市，围绕优质国央企和重点城市地方城投、国投等单位快速绘制客户地图，全面推广杭州的非住宅发展模式、上海的存量换新模式，安徽的大客户发展模式，持续深耕客户区域和核心城市群，新增年饱和营收超亿元的高市占深耕区域不少于5个。

数据显示，绿城服务目前在管项目达到2851个，覆盖了全国30个省、直辖市和自治区，以及220个城市，在管面积为4.15亿平方米，其中住宅占比达到80.5%。

中报提到，该公司期内服务业态继续延伸，住宅类、商企类、城市服务类多维发展，服务业态结构不断优化。2023年上半年先后突破张江基因岛、中国科学技术大学先进技术研究院等城市地标项目。

中报数据显示，绿城服务期内新签约非住宅物业项目单年合同金额占比继续提升约5个百分点，并已形成以八个非住赛道为主的非住宅产品矩阵。

但从在管面积情况看，住宅仍是绝对优势业态，非住宅仅占在管面积19.5%，占比较去年同期还下降了2.4个百分点。

由此观之，绿城服务在非住业态拓展上仍有较大发力空间。

规模增长方面，绿城服务今年上半年在管面积较2022年同期净增加6520万平方米达到4.15亿平方米，增幅18.7%，比往年增速有所减缓，但也维持了可观的增长；储备面积3.79亿平方米，同比增长3.7%，2022年同期的增速为21%。

从各项数据来看，尽管维持着增长势头，但绿城服务承压痕迹却处处显露。最显而易见的是应收账款规模，从2021年末的30.55亿元增加58.43%至48.4亿元，今年上半年继续增长至61亿，增速达到26.6%，超过了收入的增速。

现金方面，于2023年6月30日，绿城服务现金及现金等价物为36.95亿元，较于2022年末的41.83亿元下降11.7%。经营现金流情况较去年有所好转，2022年同期净流出5.16亿元，今年上半年净流出1.43亿元。

值得注意的是，与大多物业公司的轻资产属性不同，绿城服务在文化教育以及康养业务等方面大面积采用了重资产模式进行运营。曾于2019年花费3.2亿元人民币收购了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股权，目前MAG短期借款约有2.34亿元，将于2024年5月到期偿还。

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